هر چند ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا امری اساسی و زمانبر است اما یکی دیگر از عوامل مؤثر بر بازار فعالیت، مشاوران املاک است.وابستگی درآمد بنگاه‌های معاملات املاک به قیمت واحدهای مسکونی چه در خرید و چه در اجاره، بار بیشتری بر مردم تحمیل کرده است. به گفته برخی کارشناسان اجاره یک‌ خانه ۴۰۰ میلیون تومانی با اجاره یک ‌خانه ۲ میلیارد تومانی چه تفاوتی دارد که حق مشاوره آن از زمین تا آسمان متفاوت است؟ مجلس با دو طرح در این زمینه ورود پیدا کرده است.یک طرح مجلس ساماندهی دفاتر مشاور  املاک و کاهش تعرفه آن‌هاست که کمیسیون عمران مجلس تلاش می‌کند هیچ رابطه‌ای بین قیمت مسکن با حق‌الزحمه بنگاه‌دار وجود نداشته باشد. کلیات این طرح تصویب ‌شده اما جزئیات در حال بررسی است.طرح دیگری با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در کمیسیون قضایی تدوین و در صحن مجلس به تصویب رسیده که در مرحله رفع ایرادهای شورای نگهبان قرار دارد. در طرح مذکور نیز شیوه جدیدی برای تعیین تعرفه بنگاه‌های معاملاتی در حوزه خرید و فروش زمین و مسکن، رهن و اجاره مشخص‌ شده است.به تازگی مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهاد داده این دو طرح با محوریت طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» ادغام شوند تا شیوه کار مشاوران املاک و تعرفه خدماتشان به نفع مردم تغییرات اساسی کند.

حق‌الزحمه مشاوران در ازای چه خدمتی است؟

 عبداللهی، تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: وابستگی حق‌الزحمه بنگاه‌های ملکی با قیمت ملک، تعارض منافع ایجاد می‌کند.

وی با یادآوری اینکه هیچ مسئولیتی برای بنگاه‌های معاملاتی در قبال دریافت حق‌الزحمه تعیین نشده و آن‌ها تنها معرفی و ثبت‌کننده معاملات هستند تأکید می‌کند: مشاوران املاک مسئولیتی در حل ‌و فصل مسائل میان موجر و مستأجر، احراز هویت مالکان و خریداران و وضعیت و کیفیت ملک و زمین ندارند، با این ‌حال آن‌ها حق‌الزحمه‌شان را به ‌صورت درصدی از قراردادهای فروش دریافت می‌کنند. نحوه محاسبه کمیسیون اجاره نیز هم‌سنگ با خدمات ارائه شده نیست. مشاوران املاک ۲۵ درصد اجاره یک ماه را به‌ عنوان حق مشاوره طلب می‌کنند در حالی‌ که اغلب آن‌ها خدماتی به مستأجر درباره کیفیت ملک، شرایط محله، کارشناسی قیمت و دیگر نقاط قوت و ضعف واحد مسکونی یا مسائل حقوقی نمی‌دهند.

وی با اشاره به اینکه روش درست و مترقی ارائه خدمات مسکن با سیستمی کردن خدمات و حذف واسطه محقق می‌شود، می‌گوید: نه ‌تنها مشاور املاک باید از این میان حذف‌ شده و امور به شکل سیستمی انجام شود که خریدار و فروشنده هم نیازی نیست با یکدیگر ملاقاتی داشته باشند و کل امور حتی پرداخت وجه واحد مسکونی نیز می‌تواند از طریق سامانه انجام شود.

وی می‌افزاید: در آمریکا سامانه‌ای به نام «زیلو» وجود دارد که ‌بزرگ‌ترین پلتفرم اینترنتی عرضه آپارتمان و تحلیل قیمت‌ها در بازار املاک است، مردم برای خرید و اجاره به سراغ این سایت می‌روند که موارد مختلف را همراه با کارشناسی درباره کیفیت ملک و قیمت آن به متقاضیان به‌ صورت برخط ارائه می‌دهد. ما هم در کشورمان می‌توانیم بر اساس کار پلتفرم‌هایی شبیه دیوار، دریافت حق‌الزحمه را منوط به کار کارشناسی درباره ملک بکنیم به صورتی که خریدار یا مستأجر به ازای هر یک از خدماتی که دریافت می‌کند تعرفه لازم را به ‌صورت برخط بپردازد نه اینکه خریدار بی‌چون ‌و چرا درصدی از قیمت ملک را به جیب فروشنده بریزد.

وی تأکید می‌کند: در صورتی‌ که سازوکار نظارتی وجود نداشته باشد، حتی با طرح محدود کردن تعرفه به ارائه خدمات، مشاوران املاک راهی برای دور زدن قانون و دریافت مبالغی اضافه از فروشنده و خریدار پیدا خواهند کرد مگر اینکه دولت طرح کنترل تراکنش‌های بانکی کشور را نیز همزمان با اجرای این طرح‌ها در سطح کلان به سرانجام برساند. وی توضیح می‌دهد: اگر بخواهیم یک قانون خوب بنویسیم اول تعرفه خدمات در منطقه بالای شهر با پایین ‌شهر که در یکی از املاک گران بوده و سخت‌تر فروش می‌رود و در دیگری ارزان‌تر بوده ولی با سرعت بالاتری معامله می‌شود متفاوت باشد. دوم اینکه تعرفه مشاوران املاک باید بر اساس خدماتی که انجام می‌دهند پایه‌بندی بشود به شکلی که اگر مشتری از یک خدمت استفاده کند یک‌پایه بشود و اگر از دو خدمت استفاده کنند با یک تخفیف، تعرفه خدمت به پایه دیگر برود و...، سوم اینکه مشاوران املاک در قبال کار و مشاوره‌ای که انجام می‌دهند پاسخگو باشند و تضمین بدهند با نظارت آن‌ها اتفاقی غیرقانونی رقم نخواهد خورد.

تعرفه بنگاه باید درصدی از قیمت ملک باشد

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با خبرنگار با تأکید بر اینکه حق‌الزحمه‌ای که مشاوران املاک یا دلالان می‌گیرند سربار قیمت خانه و ملک نیست می‌گوید: دولت مهر سال گذشته نرخ کمیسیون مشاوران املاک را که تا پیش از آن ۰/۵درصد از ارزش ملک بود به ۰/۲۵درصد کاهش داد و حالا مجلس می‌خواهد باز هم از میزان آن بکاهد اما در تمام دنیا از یک تا ۶درصد از قیمت ملک به‌ عنوان حق‌الزحمه به‌ واسطه‌ اختصاص می‌یابد.

خسروی با یادآوری اینکه نرخ کمیسیون معاملات املاک باید به‌ گونه‌ای باشد که ۱۳۵ هزار مشاور املاک برای گذران زندگی به مشقت نیفتند می‌افزاید: نرخ‌گذاری به سبک و سیاقی که مجلس می‌گوید که مانند اداره پست به ازای هر خدمتی تعرفه‌ای برای بنگاه تعیین شود، منطقی نیست، نرخ و قیمت‌گذاری نباید ثابت باشد بلکه باید درصدی باشد و این مسئله در خیلی کشورها رایج است. وی با اشاره به اینکه در صورتی ‌که چنین قانونی مصوب و اجرا شود موجب تعدد جرم در این حوزه می‌شود می‌افزاید: اگر تعرفه ثابت شود این احتمال وجود دارد که مشاور املاک و صاحب‌ملک برای تسریع در کار و سود بیشتر با هم ببندند و چون این کار نظارت‌پذیر نیست کسی هم نمی‌تواند مانع این زد و بند بشود و احتمالاً بر میزان شکایت‌ها در این حوزه هم افزوده خواهد شد.